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  • 城市更新,南京高端酒店92年的“快与慢”
  • 来源:迈点网 | 作者:曹沁 | 发布时间:2021-11-18

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  • 2013年,《第一财经周刊》根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标综合评比,划分了第一批“新一线城市”名单。从概念中可以看出,这一批“新一线”城市,或许没有类似北上广的经济优势和政策倾斜,但他们的确拥有可媲美一线城市的发展潜力和独特的城市魅力,南京就是其中一员。

    作为六朝古都,南京在国人的认知里并不陌生,这里古称金陵,建康,是江苏省会、副省级市、特大城市,因为靠近安徽,常被网络上戏称为“安徽人的耶路撒冷”。玩笑归玩笑,不可否认的是,这背后隐藏的是南京厚重的历史底蕴和强大的社会认同,但这认同感的炼成并非一朝一夕,其和高端酒店的故事也才刚刚开始。

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    1929—2000 国宾馆当道,国际高端酒店小试水
    1956年,全国各省市掀起建设“国宾馆”热潮,当时的江苏省委、省政府决定在南京建设一家用于政治接待的国宾馆,取名紫霞洞招待所,在1975年正式改名为南京东郊国宾馆,成为南京首屈一指的国宾馆之一,大多数人认为这是南京第一家五星级酒店,其实不然。根据迈点研究院统计,早在1929年,南京钟山宾馆(江苏省会议中心)的前身——民国励志社总社就已经建成,只不过那时候的“钟山宾馆”并不对外开放,更像是一个政治机关,后改名为南京钟山宾馆,并于1998年正式开业。同年,南京第一家国际高端酒店——南京金丝利喜来登酒店正式开业,拉开了南京高端酒店市场迈入新世纪的序幕。

    迈点注意到,在21世纪之前的80年间,一方面是南京的高端酒店发展缓慢,对比此前发布的北京、上海、广州、杭州等地,南京的高端酒店数量较少,仅有10家,而同为新一线城市的杭州在2000年之前高端酒店就有15家。另一方面是在发展之初,南京的高端酒店市场几乎看不到国际高端酒店品牌的身影,这与其他城市相比也稍有逊色。

    而南京开业的高端酒店中还有一个显着的特点,即酒店的住宿属性弱于饭店属性。根据统计,南京在此阶段开业的高端酒店中有超过半数有饭店、酒楼等概念体现,可见早期的国宾馆在商务接待中,餐饮是极为重要的一环,不过伴随着酒店现代化水平的提升,在进入新世纪之后酒店的住宿功能被重新重视。

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    2001—2010 品牌先行,南京高端酒店跃迁河西
    在喜来登酒店品牌入驻南京之后,迈入新世纪的南京高端市场并未迎来国际高端热潮,反而陷入了短暂的平缓期,直到2006年才迎来了索菲特酒店品牌。根据迈点研究院统计,在进入21世纪的前十年,南京共开业了17家高端酒店,其中3家为国际高端酒店,占比约为17.6%,和本土高端酒店相比仍有不小的差距。与此同时,本土高端酒店在此阶段已经形成了较为明显的品牌和集团意识,比如金鹰酒店、玄武酒店及连开三家店的金陵连锁酒店等等。

    南京城市规划的变化也成为南京高端酒店的重要影响因素之一。早在1927年,国民政府定都南京之时意图将南京建设为“全国城市之模范、并足比伦欧美名城”的中国“华盛顿”,并以此颁布了《首都计划》,尽管计划最终停止,但其奠定了后期的新街口CBD的商业格局。

    而迈入千禧年之后,秦淮河和城墙再也“圈”不住南京的野心,2002年,河西新城新规划正式出台,拉开了南京的经济重心向河西大迁移的大幕,高端酒店市场也随之迁移和扩大。

    根据迈点研究院统计,在此阶段开业的高端酒店,共有超过3家选址位于河西地区,包括南京丁山花园大酒店、南京金陵江滨酒店和南京国睿金陵大酒店,其余酒店的选址也不在局限于新街口等中心地带,开始向周边地区辐射。

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    2011—2020 集中入市,网红城市的养成
    如果说南京千禧年的第一个十年,高端酒店市场的表现差强人意,那么在进入第二个十年后,南京仿佛打通了“任督二脉”,无论是经济发展还是城市规划都实现了跨越式增长,高端酒店市场也随之迎来了爆发热潮。据迈点研究院不完全统计,2011年至2020年间,南京共开业了66家高端酒店市场,与上个十年同比增长288.2%,自2016年开始,南京的高端酒店就保持着每年7-9家开业的高速增长。

    国际高端酒店和南京的联系也更加紧密,一方面是数量的显着增加,十年间南京国际高端酒店开业18家,2011年连开4家,之后则保持着每年1-2家的频率持续挖掘市场,其中假日酒店从2016年开始连年开业,俨然把南京作为布局的重点。另一方面是酒店品牌的类型也更加丰富,希尔顿酒店、威斯汀酒店、费尔蒙酒店、假日酒店、铂尔曼酒店、万豪酒店、丽思卡尔顿酒店等都先后入驻南京。不过尽管国际高端酒店发展迅速,但不可否认的是,南京的高端酒店市场依然是本土高端酒店的天下。

    另外,与上海广州等地相比,南京的高端酒店并无太重的会议属性,因此在市场爆发之后也迎来了品类的多元化,例如度假酒店占比的提高、独具特色的主题酒店数量的增加等。抖音、小红书等新社交媒体的出现也让南京厚重的历史文化和优美的南方风景被不断挖掘和链接,伴随着网红城市的养成,南京的高端酒店市场呈现出蓬勃的发展态势。

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    2021年至今,高歌猛进,后疫情时代或迎新变局
    经历了疫情冲击后,南京的高端酒店市场不可避免的陷入停滞。根据迈点研究院不完全统计,截至2021年10月,南京高端酒店共开业12家,其中有8家是国际高端酒店,占比约为66.6%,远超往年水平,这也意味着国际高端酒店品牌正在加速布局新一线城市,南京、杭州、西安等城市都是其关注重点。

    迈点注意到,今年开业的高端酒店对于地理位置的要求更加多面,商业属性降低,交通需求增强,且更加聚焦于南京周边地区。例如,2021年4月,位于南京江宁的江苏园博园正式启幕,在去年就已经有五家国际高端酒店先后确定入驻,包括万豪傲途格精选、万豪威斯汀、悦榕庄、丽笙精选、洲际英迪格等。除此以外,南京固城湾开元度假酒店、南京鲁能美高美荟酒店、南京高淳开元芳草地乡村酒店、南京西普诗鸿酒店等均位于交通要道或者经济开发区,具有巨大的发展潜能。

    实际上,南京的高端酒店市场发展规律在中国新一线城市乃至二三线城市中具有普适性,即在经济发展相对低速的早期,高端酒店市场集中于CBD等经济中心,且增速较为缓慢;而伴随着城市规模的扩大和城市更新频率的加快,高端酒店市场出现高速增长的爆发期,一方面是城市的可容纳人口急剧增加带来的消费需求,另一方面是经济发展辐射范围也在逐渐扩大带来的多元选择。

    对于南京来说,这种表现在于六朝古都的光环让其吸引了第一批高端酒店的初建,经济腾飞和城市规模的扩大才真正构筑了南京如今的高端酒店市场。对于其他新一线乃至二三线城市也同样如此。在经济爆发的相同语境下,高端酒店市场还可以有更大的能量。


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